Đất thương mại dịch vụ luôn được xem là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, liệu việc xây dựng nhà ở trên loại đất này có được chấp thuận hay không vào năm 2023? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết này.
1. Đất thương mại, dịch vụ là gì?
Đất thương mại, dịch vụ là một loại đất trong nhóm đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, song song với các loại đất khác như đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu chế xuất, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng và đất làm đồ gốm.
Tên “đất thương mại, dịch vụ” đã diễn đạt rõ ràng mục đích sử dụng của loại đất này và người sử dụng đất phải tuân thủ theo nghĩa vụ tương ứng.
Phụ lục số 01 được ban hành cùng với Thông tư 27/2018/TT-BTNMT và định nghĩa đất thương mại, dịch vụ như sau:
“Đất thương mại, dịch vụ là đất được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại. Điều này bao gồm trụ sở, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế, đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất và bãi tắm.”
Tóm lại, đất thương mại, dịch vụ là một loại đất trong nhóm đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh, bao gồm việc xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho mục đích này.
Đất thương mại, dịch vụ có ký hiệu TMD trong bản đồ địa chính và được định nghĩa trong mảnh trích đo địa chính.
2. Thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ là bao lâu?
Khác với nhiều loại đất khác, việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ có thể được thực hiện theo hai hình thức: sử dụng ổn định lâu dài hoặc sử dụng có thời hạn cụ thể.
- Sử dụng ổn định lâu dài
Theo khoản 4, Điều 35 của Luật Đất đai 2013, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp do hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao theo thời hạn hoặc đất cho thuê sẽ có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.
Trong trường hợp này, thời hạn sử dụng đất được ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) sẽ được đánh dấu là “Lâu dài”.
- Sử dụng có thời hạn
Đối với đất được Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, thì thời hạn sử dụng sẽ được xem xét và quyết định dựa trên dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất, nhưng không vượt quá 50 năm.
Trong trường hợp dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài, hoặc dự án được đầu tư trong khu vực kinh tế – xã hội khó khăn, hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn và cần một thời hạn sử dụng lâu hơn, thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không vượt quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng, Nhà nước sẽ xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không vượt quá thời hạn giao đất, cho thuê đất lần đầu.
3. Có được xây nhà ở trên đất thương mại dịch vụ năm 2023 hay không?
Dựa vào khái niệm nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, và mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ theo khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013 và Phụ lục số 01 đính kèm Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, có thể nhận thấy rằng đất thương mại, dịch vụ không được sử dụng để xây dựng nhà ở.
- Nhà ở là công trình xây dựng được thiết kế để phục vụ mục đích sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
- Đất thương mại, dịch vụ là loại đất được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho mục đích kinh doanh, dịch vụ, thương mại.
Do đó, việc xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ bị cấm, và thay vào đó, nhà ở phải được xây dựng trên đất ở (đất thổ cư).
Lưu ý: Nhà ở khác với ki ốt, cửa hàng (có thể có không gian để ở), vì vậy khi xây dựng cần phân biệt rõ ràng giữa các loại công trình này.
4. Đất thương mại dịch vụ có lên thổ cư được không?
Theo như đã trình bày ở phần trước, pháp luật hiện hành không cho phép xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ.
Do đó, nếu muốn xây dựng nhà ở hợp pháp trên đất thương mại, dịch vụ, chủ sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp này yêu cầu chủ sử dụng đất phải xin phép từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013.
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
…
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
…
Để chuyển đất từ mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ thành đất ở, phải đáp ứng hai điều kiện cơ bản quy định tại Điều 52 Luật Đất đai:
- Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, theo mẫu sử dụng mẫu số 01 được ban hành kèm theo Thông tư 11/2022/TT-BTNMT;
- Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trong đơn phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất.
Nói cách khác, để được chuyển từ đất thương mại, dịch vụ sang đất thổ cư/đất ở, chủ sử dụng đất phải nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất với nhu cầu phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Ngoài ra, để chuyển mục đích từ đất thương mại, dịch vụ thành đất ở, cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền;
- Tuân thủ trình tự và thủ tục quy định của pháp luật;
- Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích, thực hiện thủ tục chuyển tên/chủ thể sở hữu/ban hành giấy chứng nhận mới.
Lưu ý: Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm các bước quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bao gồm:
- Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tới cơ quan Tài nguyên và Môi trường;
- Cơ quan Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích và hướng dẫn người yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sau đó trình cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Trả kết quả cho người yêu cầu đúng thời hạn trong phiếu tiếp nhận.
Vì vậy, việc xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ là không hợp pháp. Để xây nhà ở theo đúng quy định, chủ sử dụng đất phải nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và được phép chuyển mục đích sử dụng theo quy định pháp luật hiện hành.
5. Hình thức sử dụng đất thương mại, dịch vụ
Theo quy định tại khoản 3 Điều 153 Luật Đất đai 2013, hình thức sử dụng đất thương mại được quy định như sau:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ có thể sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua các hình thức sau:
- Nhà nước cho thuê đất;
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, hoặc từ người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ có thể sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua các hình thức sau:
- Nhà nước cho thuê đất;
- Thuê đất, thuê lại đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, hoặc từ người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác;
- Thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 có thể được nhận thừa kế hoặc tặng quyền sử dụng đất để sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ có thể sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua các hình thức sau:
- Nhà nước cho thuê đất;
- Thuê đất, thuê lại đất từ tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Quý khách quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của NESTLAW?
Để lại thông tin của bạn, NESTLAW sẽ liên hệ lại trong 3 ngày làm việc
CÔNG TY LUẬT TNHH NESTLAW VIỆT NAM
Địa chỉ trụ sở chính: 161B, phố Đại La, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội
Hotline: 0983 848 390
Email : contact@nestlaw.vn
